Tout sur les tantièmes de copropriété : Découvrez leur fonctionnement !

Le terme « tantième de copropriété » se réfère à la part fractionnelle, souvent exprimée en millièmes, que chaque propriétaire détient dans les espaces communs d’un bâtiment. Chaque unité est constituée d’une portion privée (comme un appartement, une cave ou un espace de stationnement) et d’une part des aires communes qui y est associée.

Prenez par exemple un bâtiment de 10 unités représentant un total de 1 000 millièmes. Un petit studio au rez-de-chaussée pourrait avoir 55 millièmes tandis qu’un grand appartement au dernier étage avec une terrasse pourrait en avoir 180. Cette répartition affecte directement les frais de copropriété, le poids des votes lors des assemblées générales et la valeur du bien lors de sa revente.

Notre équipe d’experts du Blog de l’Immobilier vous guide à travers la compréhension des tantièmes, leur calcul, leur utilité dans la distribution des charges, les décisions en assemblée générale, et les conditions de leur modification.

Définition et utilité des tantièmes de copropriété

Les tantièmes de copropriété sont les parts indivises que chaque copropriétaire possède dans les parties communes telles que les escaliers, la toiture, le hall d’entrée, les fondations, les jardins collectifs et la structure principale du bâtiment. Ils sont exprimés en millièmes ou dix-millièmes pour représenter la totalité du bâtiment (1 000/1 000e ou 10 000/10 000e).

Chaque copropriétaire détient une part qui a deux fonctions principales :

• Distribuer les charges communes (maintenance, assurance, frais de syndic, services collectifs).
• Déterminer le pouvoir de vote de chaque copropriétaire lors des assemblées générales.

Par exemple, un copropriétaire possédant 150 millièmes paiera 15 % des charges générales et aura 150 voix sur 1 000 lors de l’assemblée générale. Plus un copropriétaire possède de tantièmes, plus son influence en termes de vote est grande. Les tantièmes déterminent également la part dans les revenus de la vente des parties communes et la participation aux décisions collectives.

Il est important de différencier les tantièmes de copropriété, qui mesurent la propriété, des tantièmes de charges, qui servent à répartir les frais des charges de copropriété. Chaque copropriétaire peut avoir différents tantièmes pour certaines charges spéciales (comme l’ascenseur ou le chauffage collectif) en fonction de l’utilisation réelle de ces équipements.

Cadre légal : loi du 10 juillet 1965, règlement de copropriété et état descriptif de division

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 établissent les règles de la copropriété en France. Les tantièmes sont définis dans le règlement de copropriété et sont établis lors de la création de la copropriété.

Les aspects juridiques clés incluent :

• L’article 5 de la loi qui encadre la distribution des tantièmes selon la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble de l’immeuble.
• Depuis la loi SRU (2000, appliquée en 2002), il est obligatoire que la méthode de calcul des tantièmes soit incluse dans le règlement ou l’état descriptif de division.
• Le règlement de copropriété est un document contractuel publié à la publicité foncière. Il détaille la répartition des tantièmes, les règles d’utilisation des parties communes et privées, et les droits de jouissance de chaque copropriétaire.
• L’état descriptif de division, souvent annexé au règlement, liste chaque lot avec ses détails (superficie, étage, numéro, cave, parking) et sa part des parties communes.

Chaque copropriétaire a le droit de consulter ces documents via le notaire, le syndic ou le service de publicité foncière.

Méthode de calcul des tantièmes : critères retenus et exemple

Le calcul des tantièmes est effectué avant la transformation en copropriété, généralement par un géomètre expert ou un notaire. Ce calcul doit respecter la méthode prescrite par l’article 5 de la loi de 1965 et doit être mentionné dans le règlement depuis 2002.

Les critères principaux comprennent :

• La superficie réelle de la partie privative (surface Carrez, y compris les annexes).
• La position dans l’immeuble (étage, orientation, vue).
• La nature et la destination du lot (résidentiel, commercial, bureau, stationnement).
• Les éléments de confort (balcon, terrasse, jardin privé, hauteur sous plafond).

Le géomètre applique des coefficients de pondération basés sur ces critères, puis convertit la valeur relative en millièmes.

Exemple :

Immeuble de 5 lots totalisant 1 000/1 000e :

• Lot 1 : studio de 25 m² au rez-de-chaussée → 60/1 000e (6 %)
• Lot 2 : T2 de 40 m² au 1er étage → 110/1 000e (11 %)
• Lot 3 : T3 de 65 m² au 2e étage avec balcon → 190/1 000e (19 %)
• Lot 4 : T4 de 85 m² au 3e étage avec vue dégagée → 260/1 000e (26 %)
• Lot 5 : T5 de 110 m² au dernier étage avec terrasse → 380/1 000e (38 %)

Le nombre de tantièmes influence directement la quote-part des charges et le pouvoir de vote.

Répartition des charges et influence dans les décisions en assemblée générale

Les tantièmes sont utilisés pour répartir les charges communes : maintenance, électricité des parties communes, assurance, honoraires du syndic, frais des assemblées, etc. Cette répartition peut varier selon la nature des dépenses : des tantièmes spécifiques sont attribués pour l’ascenseur, le chauffage collectif ou le stationnement, en fonction de leur utilisation.

Exemple :

Chaque copropriétaire contribue aux charges communes, même s’il n’utilise pas directement un service, sauf exceptions prévues par le règlement.

Lors des assemblées générales, le nombre de voix d’un copropriétaire est proportionnel à ses tantièmes. Les majorités requises sont :

• Majorité simple (article 24) : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
• Majorité absolue (article 25) : majorité de tous les tantièmes.
• Double majorité (article 26) : majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des tantièmes.

Un copropriétaire possédant 380/1 000e peut donc avoir une influence significative sur les décisions.

Modification des tantièmes : conditions et processus

Les tantièmes sont généralement stables, mais peuvent être modifiés dans certains cas :

• Division ou fusion de lots.
• Changement de destination d’un lot.
• Travaux modifiant la consistance d’un lot.
• Erreur manifeste de calcul, contestable dans les cinq ans.

Toute modification doit être approuvée lors d’une assemblée générale. En principe, cela nécessite l’unanimité. Toutefois, trois situations permettent une modification par double majorité, notamment si elle résulte de travaux votés en AG.

Le processus inclut :

• Inscription de la demande à l’ordre du jour par le syndic.
• Présentation d’un dossier chiffré par un géomètre expert.
• Vote selon les majorités légales.

En cas de refus abusif, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.

Après modification, le règlement et l’état descriptif de division doivent être mis à jour et publiés au service de publicité foncière.

Cas particuliers et contentieux

Lors de la division d’un lot, les tantièmes sont redistribués entre les nouveaux lots, tout en conservant le total de l’immeuble. Le règlement et l’EDD doivent être mis à jour en conséquence.

Certains équipements communs spéciaux peuvent avoir leurs propres tantièmes, attribués uniquement aux copropriétaires concernés, pour une répartition plus précise des charges.

Les conflits concernant les tantièmes surviennent souvent lorsqu’il y a contestation de la méthode ou de la répartition. Les options de recours incluent :

1. Une demande de réexamen amiable en assemblée générale.
2. Médiation ou conciliation.
3. Une action judiciaire devant le tribunal compétent.

Conseils pratiques pour les copropriétaires

Pour connaître vos tantièmes, consultez votre acte notarié, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou les appels de fonds du syndic.

Pour vérifier leur cohérence :

• Comparez la superficie de votre lot avec celle d’autres lots similaires.
• Vérifiez que la situation de votre lot (étage, balcon, cave) est correctement prise en compte.
• Examinez les tantièmes spécifiques liés à certains équipements.

En cas de doute, demandez la méthode de calcul au syndic. En cas de litige, faites appel à un avocat ou à un géomètre expert.

Comprendre vos tantièmes vous permettra de mieux anticiper vos charges et de participer plus efficacement aux décisions de la copropriété.